Há risco de rebentar uma “bolha” imobiliária em Portugal?

Os preços das casas em Portugal aumentaram 70% entre 2010 e 2022, registando recordes de décadas. Refira-se que, só no 3º trimestre de 2022 subiram 13%, quase o dobro dos 6,8% da média comunitária.

Mas, o sector imobiliário vive numa conjuntura económica desfavorável, de grande incerteza, dominada por vários fatores de risco, como a forte subida da inflação, os significativos e contínuos aumentos das taxas de juro (Euribor), e a guerra na Ucrânia.

Os efeitos negativos dessa conjuntura, nas economias europeia e mundial, geram um contexto complexo e de alguma indefinição, em que é difícil fazer previsões para o mercado imobiliário, e por isso algumas são divergentes.

• Qual a previsão para a evolução do mercado imobiliário?

Na opinião de alguns analistas, Portugal pode vir a ser o primeiro país europeu confrontado com o rebentamento de uma “bolha” imobiliária. Apontam como causas: a iliteracia financeira dos portugueses; um mercado hipotecário em que 93% dos empréstimos são de taxa variável (contra uma média europeia de 15%); a queda dos salários reais, entre outras.

Mas, a maioria dos especialistas referem um otimismo moderado, afastando, para já, o cenário de “bolha” no imobiliário. E, embora considerem que, nos próximos tempos, se verifique um abrandamento do investimento e uma desaceleração das vendas de casas, não deverá haver descida dos preços. Porque, se manterá a crónica falta de oferta, e continua uma forte procura por parte das famílias nacionais e de estrangeiros, resultante de elevada liquidez no mercado e vontade de investir.

Portanto, não é expetável que os preços das casas continuem a disparar de forma a que se verifiquem desvios significativos do seu valor, provocando uma “bolha” imobiliária.

• Preços das casas vão continuar a subir?

Apesar dos preços das casas se manterem altos, a até poderem subir nalgumas zonas do País, tendo em conta o cenário macroeconómico que vivemos, é expetável que se verifique uma correção importante na dinâmica dos preços das casas.

Porque, como os preços das casas estão sobrevalorizados e os rendimentos das famílias não subiram o suficiente para fazer face a essa escalada de preços, vão ter cada vez mais dificuldade em comprar casa, porque não conseguem pagar as prestações mensais dos créditos.

Conforme ocorra a correção na dinâmica dos preços das casas ou continue a escalada de preços, assim será o futuro do mercado imobiliário.

• Pode repetir-se no sector imobiliário o que aconteceu na crise de 2008?

Não é provável, porque Portugal não está tão exposto como nessa crise. A situação dos bancos e das famílias é, hoje, muito diferente da de 2008.

No caso dos bancos, isso verifica-se em termos de liquidez, rácios de capital e análise de riscos, e no caso das famílias há uma maior poupança.

Hoje, não acontece o que se verificava em 2008, em que os bancos emprestavam 100% do valor da transação e concediam créditos suplementares para a realização de obras.

Do lado da oferta, também a situação é agora diferente, porque está condicionada por problemas estruturais.

E, também, existe uma disponibilidade por parte de Governos e instituições para intervir no apoio às famílias e ao sistema financeiro que não existia à data.

Por isso, a expetativa é que, entretanto, se implementem medidas (ao nível do mercado, dos créditos e dos licenciamentos) que permitam que os preços das casas que venham a ser construídas, mas também os preços da oferta existente, sejam ajustados ao nível dos rendimentos das famílias, dando lugar a um novo ciclo no mercado imobiliário.

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