Como comprar casas penhoradas?

Se pretende comprar uma casa (em especial, se tem um orçamento mais limitado) deve considerar, entre as opções, adquirir uma casa penhorada. Pode ser um bom investimento, porque, normalmente, estas casas estão à venda por valores inferiores aos praticados no mercado.

Contudo, para tomar uma boa decisão, tem que ter em consideração, pelo menos, dois aspetos essenciais:

• Onde e como é possível efetuar a aquisição de uma casa penhorada?
• Quais as vantagens e as desvantagens dessa opção?
   

Vamos procurar ajudar.

Onde é que posso comprar casas penhoradas?

Estamos a falar de imóveis que foram penhorados aos seus proprietários por dívidas que não conseguiram pagar. Normalmente, são dívidas ao Estado (Finanças, Segurança Social, Câmaras Municipais) ou a entidades bancárias.

O processo para a aquisição é mais ou menos simples consoante a entidade detentora do imóvel, e desenrola-se através dos sites dessas entidades, ou de outros sites e portais de vendas de imóveis. Vamos dar algumas informações da forma como decorre o processo em cada um dos casos.

Comprar uma casa penhorada pelas finanças

A venda é normalmente efetuada através de um leilão eletrónico. Mas, pode também ser através de proposta em carta fechada ou por negociação particular.

Leilão eletrónico

A aquisição das casas é feita através do “Portal das Finanças” – onde tem que estar registado – (separador “venda eletrónica de bens”, opção “leilões eletrónicos”, “entrega de propostas”).

As vendas decorrem durante um prazo de 15 dias, sendo o valor base do imóvel 70% do seu valor patrimonial.

Proposta em carta fechada

Verifica-se, no caso em que durante os 15 dias não existe nenhuma proposta, passando o valor do imóvel a ser 50% do valor patrimonial.

Pode apresentar a sua proposta através do “Portal das Finanças” (separador “venda eletrónica de bens”, opção “carta fechada”, “entrega de propostas”).

Negociação particular

Acontece quando continua a não haver propostas e volta ao “Leilão eletrónico” por um prazo de 15 dias, ou as Finanças podem decidir por “Negociação particular”.

É um processo extrajudicial conduzido por mediadores especializados, e não há base de licitação do imóvel.

Comprar uma casa penhorada pela segurança social

A venda de imóveis é realizada, periodicamente, em concurso público, através da divulgação no site de imóveis disponíveis para leilão (“Património imobiliário”, “Casas para venda”).

O imóvel tem um valor base de venda e é indicado o prazo para apresentação de propostas, que terão que ser de valor igual ou superior – vence a proposta de valor mais elevado.

Pode haver ainda casos em que a venda é feita por ajuste direto.

Comprar uma casa penhorada pelas câmaras municipais

É pouco frequente, mas por vezes as Câmaras Municipais divulgam nos seus sites a realização de leilões, em “hastas públicas”, para venda de imóveis municipais, a preços mais reduzidos. Há um preço base, a partir do qual são feitas licitações.

Comprar uma casa penhorada pelo Estado, mas com divulgação noutros sites

Para adquirir uma casa penhorada, pode consultar outros sites e portais de vendas de imóveis, como:

• O site “e-leilões”, que divulga a venda de casas penhoradas no âmbito de processos de execução, através de leilões eletrónicos promovidos pela “Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução”. Para a apresentação de propostas, deve registar-se na plataforma através de chave móvel digital ou certificado digital do cartão de cidadão.
• O portal “Citius” divulga a venda de bens penhorados em processos executivos, onde se incluem imóveis.
   

Comprar uma casa penhorada por entidades bancárias

O processo para compra de imóveis penhorados pelos bancos é mais simples do que comprar ao Estado. Desde logo, porque os bancos procuram vender de forma célere os imóveis para recuperarem os montantes em dívida dos empréstimos.

A venda não é feita por leilão, mas sim por uma transação normal, como se a aquisição da casa fosse feita numa imobiliária, podendo o preço ser negociado. A divulgação da venda destes imóveis é feita nos sites dos bancos, mas também pode ser através de imobiliárias (dos seus sites, ou presencialmente).

Apesar dos valores poderem ser mais elevados, a aquisição de casas penhoradas pelos bancos tem vantagens, em especial, se recorrer a um crédito à habitação. Existe a possibilidade de financiamento até 100% do valor da habitação, um prazo mais alargado para pagar o crédito, dispensa de avaliação e respetivos custos, spreads mais baixos, isenção de algumas comissões bancárias.

Conheça bem a situação da casa penhorada que quer comprar

Seguindo a máxima “o que é barato às vezes sai caro”, é muito importante ter um conhecimento efetivo da situação da casa penhorada que quer comprar, para não ter surpresas desagradáveis ou correr riscos desnecessários. Referimos algumas questões que deve ter em consideração, antes de concretizar a aquisição da casa, para poder concluir que é um bom negócio:

• Na aquisição através de um leilão online, deve ler com atenção todos os pontos do anúncio;
• Nunca deve comprar uma casa penhorada sem antes a visitar, e verificar se a descrição no processo corresponde à realidade, se é o tipo de casa que procura (localização, acessos, estacionamento, número de divisões, entre outras), e o seu estado de conservação;
• Deve proceder a uma avaliação, porque o imóvel pode precisar de obras que não compensam a compra;
• Saber se a casa tem licença de utilização/habitação, e registos matriciais atualizados;
• Confirmar que se trata da venda total do imóvel e não apenas de uma parte;
• Consultar a “certidão de teor” do imóvel (através do site do “registo predial online” ou ir a uma Conservatória do Registo Predial), para saber se não haverá mais dívidas fiscais (outras hipotecas ou penhoras);
• Verificar se não existem outras dívidas (condomínio, por exemplo);
• Certificar-se de que o imóvel está desabitado. Pode estar ainda habitado pelo proprietário, ou por um inquilino (neste caso, se estiver arrendado, terá direito de preferência), e que podem recusar-se a sair, com as consequentes complicações;
• Saber se existem herdeiros do proprietário do imóvel, porque podem exercer o direito de remição, e comprar a casa pelo valor arrematado no leilão;
• Nos leilões, poderá ter de deixar uma caução, que lhe será devolvida se não ficar com o imóvel, ou no caso de ser sua a proposta vencedora a caução será descontada no valor do sinal aquando da celebração do contrato de promessa compra-venda;
• Não se esqueça que, para além do valor de aquisição do imóvel, tem que pagar os impostos associados à compra (IMT, I. Selo);
• Se precisar de financiamento para pagar um imóvel penhorado, através de leilão, o seu crédito deve estar pré-aprovado ou estar disponível num prazo muito curto.
   

Se persistirem dúvidas, contacte-nos e ajudaremos a esclarecer, através da prestação de apoio especializado.