Mais-valias com a venda de uma casa

Quando vende com lucro uma casa que comprou, herdou ou lhe foi doada, deve ter em conta que não se trata de um lucro líquido, porque se aplica uma tributação. São as chamadas mais-valias imobiliárias.

Por isso, deve saber o que são, quando se tributam e como se calculam, entre outras informações, as mais-valias.

O que são mais-valias?

As mais-valias imobiliárias, pagas às Finanças, resultam da diferença entre o valor de venda da casa e o valor de aquisição (atualizado com a aplicação do coeficiente monetário) acrescido de despesas com a valorização do imóvel, realizadas nos últimos 12 anos (obras, por exemplo) e alguns encargos com a aquisição e a venda (impostos e emolumentos de registo, comissões, por exemplo).

Como se determina o valor de aquisição?

O valor de aquisição de uma casa comprada, corresponde ao valor da compra.

O valor de aquisição de uma casa herdada, ou de uma casa doada, corresponde ao VPT (valor patrimonial tributário) do imóvel, constante da caderneta predial, à data em que foi herdada, ou à data da doação, e que foi considerado para efeitos de liquidação do imposto de selo.

Mas, se a casa foi doada ao cônjuge ou unido de facto, ascendentes ou descendentes, está isenta do imposto de selo, pelo que, o valor de aquisição corresponde ao VPT (valor patrimonial tributário) do imóvel, constante da caderneta predial, no 2º ano anterior à data da doação.

Quando se tributam as mais-valias?

Há tributação de mais-valias imobiliárias quando as casas vendidas foram adquiridas após 1 de Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS).

Em que casos não há tributação de mais-valias?

Todas as aquisições de casas anteriores a 1 de Janeiro de 1989, estão isentas do pagamento de mais-valias aquando da sua venda.

Também não há tributação de mais-valias, quando se trata da venda de uma casa de habitação própria e permanente, e o valor da venda for reinvestido na compra (construção ou reabilitação) de outra casa igualmente para habitação própria e permanente, em Portugal ou noutro país da União Europeia. Será de ter em conta que esta possibilidade só existe até 3 anos após a venda.

A não tributação ocorre ainda no caso de pessoas com mais de 65 anos ou reformados, que invistam as mais-valias, durante os 6 meses posteriores à data da venda da casa, em produtos, como: contratos de seguros financeiros do ramo de vida; adesão a um fundo de pensões aberto; contribuições para o regime público de capitalização. Se o reinvestimento nestes produtos for parcial, haverá tributação de mais-valias pela diferença para o valor total.

Como são tributadas as mais-valias?

O valor das mais-valias é adicionado aos restantes rendimentos constantes na declaração anual do IRS, por isso, o seu cálculo depende da taxa aplicada ao escalão em que o proprietário da casa se inclui.

No entanto, o valor sujeito a tributação incide sobre 50% e não sobre a totalidade das mais-valias.

Se, por exemplo, vendeu uma casa que gerou uma mais-valia de 50.000€, só 50% deste valor (25.000€) é que constará da declaração de IRS e será sujeito a tributação.

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